¿Qué es un estudio de inversión inmobiliaria?
¿Qué es un Estudio de Inversión Inmobiliario? O Estudio de factibilidad
Un estudio de inversión es un dictamen que tiene como finalidad estimar si un proyecto inmobiliario es rentable, si es conveniente invertir en él, si tendrá utilidades, a cuánto ascienden éstas utilidades y el tiempo en que se recuperarán tanto la utilidad como el capital de aportado.
Un estudio de inversión inmobiliaria, tiene como objeto de estudio un proyecto inmobiliario; para desarrollarlo se requiere de terreno y construcción.
Para la realización de un El estudio de inversión inmobiliario se inicia analizando el terreno desde el punto de vista legal, normativo, de mercado, del entorno, del equipamiento y servicios con que cuenta.
Desde el punto de vista legal (diu diligence) se realiza una revisión de las escrituras del terreno, no presente gravámenes, su correcta inscripción en el registro público de la propiedad, legalidad en la presunción de propiedad, En lo normativo se revisa el uso de suelo permitido, las normas generales de ordenación que pudieran incidir en el terreno, reglamento de construcción vigente y aplicable, normas técnicas complementarias, etc., en relación al entorno se estudian las vialidades, servicios de transporte, servicios con los que cuenta el terreno (agua, drenaje, electricidad, etc.) las construcciones existentes en la zona (escuelas, hospitales, parques, etc)
Lo anterior nos ayuda a identificar el producto inmobiliario que podemos desarrollar, es entonces que hacemos una investigación de mercado en la zona de influencia para definir: el sector al que irá destinado el producto inmobiliario asi como su categoría, clasificación, amenidades, servicios, espacios internos y externos del proyecto, el precio de venta y su velocidad de venta en el mercado.
Es en este punto que pasamos al tema financiero, ya que en este punto desarrollaremos la corrida financiera que nos dará la información necesaria para tomar la decisión de invertir o no en el proyecto inmobiliario.
Para ello realizaremos la saturación del terreno, es decir determinaremos cuantas unidades privativas conformarán el total del proyecto, calcularémos el costo de construcción, identificarémos los ingresos que podríamos obtener mediante el desarrollo de un calendario de preventas e individualizaciones (escrituraciones) basados en un calendario de obra, con lo que podremos definir tiempos en los que deberemos aportar capital e identificar el momento en que comenzaremos a tener ingresos por ventas.
Analizamos además la necesidad y/o conveniencia de solicitar un crédito puente a través de instituciones como bancos o sofoles, que permita inyectar capital para el desarrollo del proyecto, sin que sea obligado que los inversionistas aporten todo el capital.
Con esta corrida financiera tendremos un panorama general y muy claro del desarrollo económico y financiero del proyecto inmobiliario analizado, plasmado en calendarios específicos, que no solo nos dirán tiempos para aportar capital y tiempos para recuperarlos, sino también se estima porcentajes de utilidad, tasa interna de retorno (TIR), costo - beneficio.
Por lo tanto, un estudio de inversión nos permite tomar decisiones de inversión en proyectos inmobiliarios.