¿Qué es un estudio de inversión inmobiliaria?
Un Estudio de Inversión Inmobiliaria permite determinar si un proyecto es viable, rentable y seguro. Analiza el terreno, el marco legal, el mercado, el entorno y las proyecciones financieras para saber si conviene invertir, cuánto se puede ganar y en qué plazo se recupera el capital.
¿Qué es un Estudio de Inversión Inmobiliario? (o Estudio de Factibilidad)
Un estudio de inversión es un dictamen cuyo objetivo es determinar si un proyecto inmobiliario es rentable, si conviene invertir, cuánta utilidad generará y en qué tiempo se recuperará el capital aportado.
Un estudio de inversión inmobiliaria analiza un proyecto que requiere terreno y construcción, evaluando si su desarrollo es viable.
El proceso inicia revisando el terreno desde los aspectos legales, normativos, de mercado, del entorno y del equipamiento urbano.
Desde el punto de vista legal (due diligence), se revisan las escrituras, la ausencia de gravámenes, la inscripción en el Registro Público, y la presunción de propiedad. En lo normativo se analiza el uso de suelo permitido, las normas de ordenación, el reglamento de construcción y las normas técnicas complementarias. En cuanto al entorno, se estudian vialidades, transporte, servicios disponibles (agua, drenaje, electricidad) y las construcciones existentes (escuelas, hospitales, parques, etc.).
Con esta información se identifica qué tipo de producto inmobiliario puede desarrollarse. Después se realiza una investigación de mercado para definir el sector objetivo, la categoría del proyecto, sus amenidades, espacios, precio de venta y velocidad de venta.
En este punto se pasa al análisis financiero, donde se elabora la corrida financiera, herramienta clave para decidir si el proyecto debe desarrollarse o no.
Se realiza la saturación del terreno (cuántas unidades privativas tendrá el proyecto), se calcula el costo de construcción, se proyectan ingresos por preventas y escrituraciones, y se define cuándo se requiere capital y cuándo comenzarán los ingresos.
También se analiza la conveniencia de solicitar un crédito puente con bancos o sofoles, para no depender únicamente del capital de los inversionistas.
La corrida financiera ofrece un panorama claro del proyecto, mostrando tiempos de inversión y recuperación, porcentajes de utilidad, Tasa Interna de Retorno (TIR) y relación costo–beneficio.
Por lo tanto, un estudio de inversión permite tomar decisiones informadas y seguras sobre proyectos inmobiliarios.
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